泰康人寿自建CCRC社区，打造全国连锁布局

泰康人寿：打造“泰康之家”

1）运营模式：自建 CCRC 社区，打造全国连锁布局

泰康于 2009 年开始布局养老社区“泰康之家”，是国内最早布局养老社区的保险公司。泰康人寿采用独立开发的重资产模 式运营养老社区，同时引入美国 CCRC 养老模式，配备专业康复医院和养老照护专业设备，提供独立生活、协助生活、专 业护理、记忆照护四种生活服务区域，满足不同身体状况长者的照护需求，实现一站式退休生活解决方案。

目前，泰康之家已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州等 24 个核心城市的大型连锁医养社区和康复医 院的布局，选址多为城市郊区，建筑面积一般可达 10万平方米。顺应老年人“养老+旅游”需求，泰康之家利用其全国连锁 布局的优势，提出候鸟式旅居养老，长者可以通过预约异地泰康之家社区的方式满足短期交换居住、旅行度假的养老需求。

泰康之家总规划地上建筑面积约 367万平方米，可容纳约 6.6万名老人，规划超 4.3万个养老单元以及约 2500张医疗床位。 目前已有 7 地 8 家养老社区投入运营，其中最早开园的北京燕园北区入住率接近 100%，上海申园一期入住率也超 95%。

2）服务特色：“1+N”服务

泰康之家采用自营服务的模式，推出“1+N”服务，即 1名个案管理师和 N个照护团队，照护团队覆盖护理、康复、医疗、 药师、社工、文娱、运动、餐饮等多个方面，保障长者全方位、多方面的照护。此外，泰康之家引入长期照护体系（TK-LTC）， 定制不同程度的生活照顾及护理服务。

除生活照料外，泰康创新提出“长寿、健康、富足”三大解决方案，打造全新养老财富解决方案，建立“1+N”财富团队，即 1 个健康财富规划师和 N 个泰康全生态的专家顾问。同时泰康推出生活服务平台“泰生活”，为客户提供 7*24 小时的财 富服务、医疗服务、健康服务等。

3）医疗优势：“一个社区+一个医院”医养结合模式。泰康之家在各个社区配建二级康复医院，引进国际标准康复体系(TKR）， 打造“一个社区+一个医院”模式。除自建康复医院之外，泰康在全国布局五大医学中心，与社区康复医院共同打造区域医 疗中心，在泰康体系内部实现医疗资源的共享共建，形成集“医、养、康、宁”紧密结合的布局逻辑。同时，泰康之家与北 京协和医院、北京安贞医院等三甲医院合作，开通转诊绿色通道。（报告来源：未来智库）

3）收费模式：保险/入门费+乐泰财富卡+月费+餐费+护理费

泰康之家收费模式主要包括保费/入门费、会员费（乐泰财富卡）、月费、餐费和自由选择的护理服务费。泰康之家入住资格 由购买指定产品或缴纳入门费获得：根据泰康人寿客户入住养老社区确认函，①入住资格与泰康人寿旗下的幸福有约保险挂 钩，缴纳保费 200万元以上免收入门费，保证投保人或被保人 80岁前的入住权；300万元保证投保人、被保人终身入住权 及优先选房权；500万元可获投保人、被保人、投保人父母、投保人配偶父母中任意两人终身入住权及优先选房权。②非保 险客户则需通过缴纳入门费及购买乐泰财富卡获得入住权。乐泰财富卡本质上是入住泰康之家的可退还押金，购买乐泰财富 卡可获得月费优惠。

以泰康之家·燕园为例，不同房型的乐泰财富卡价格在 40万元-360万元之间，月费折扣约 6折。购买乐泰财富卡后，月费 根据户型和居住人数约 6000 元/月-20000 元/月，每人每月餐费约 1800 元。针对需照护老人，护理区包含协助生活、记忆 照护、专业护理，需缴纳 20 万元的押金，及 5600 元/月-13600 元/月不等的护理费。通过绑定“保险+月费”或“入门费+ 会员费+月费”的形式，泰康之家建立起保险客户与养老社区客户的联动；通过收取高额入门费的方式，确保重资产布局的 养老社区能够快速回笼资金；而月费等服务费则能够为项目提供稳定的长期现金流，维持泰康之家的长期运转。

4）新模式探索：股权投资+私募基金的重资产模式

2016 年，泰康资管出资 60亿元认购保利地产 7.32亿股，成为其第二大股东（持股比例达 6.22%）。2020年 9月，泰康人 寿、泰康养老协议受让阳光城股份，成为阳光城重要战略投资人；2021年 4 月 5日阳光城发布公告，与股东泰康签署战略 合作框架协议，明确：

①在项目获取及代建代销方面，涉及存量不动产合作，针对泰康已布局的项目，同等条件下优先与阳光城合作；涉及增量项目拓展，发挥泰康在医养服务、产业资源等方面的优势，拓展合作；

②在不动产股权基金方面，双方共同设立不动产投资基金，用于投资、孵化相关项目；

③在融资合作方面，泰康及其资管子公司在信用债、非标、资产证券化、公募 Reits 等领域与阳光城展开合作；

④在物业合作方面，双方将在物业管理领域开展全面合作，包括泰康优先考虑与阳光城物业子公司开展资本市场领域合作， 在阳光城管理小区内提供社区居家养老服务、打造智慧物业平台、嵌入式养老服务站、远程医疗服务等业务模式，提供多元 化增值服务，持续提高客户满意度、扩大行业影响力。